O síndico é o principal responsável pelo papel de gestão e gerenciamento que exerce dentro de um condomínio, sendo incumbido por inúmeras tarefas como segurança e limpeza do local, rotinas administrativas e financeiras, bem como a promoção de melhorias no local, assumindo o posto de representante legal do condomínio e de seus moradores.
Entre os diversos desafios e problemas que o trabalho exige, a inadimplência de moradores, aumentada durante a pandemia do Covid-19, quando diversas famílias viram suas rendas diminuírem drasticamente, ainda causam muitas dores de cabeça a esses profissionais.
A inadimplência de um ou mais condôminos representa uma enorme dificuldade no orçamento de finanças, que acarretará em perigosas adversidades na manutenção dos pagamentos previstos para o condomínio, como o salário de funcionários, contratação de prestadores de serviço, manutenção etc.
Em casos como esse, a lei diz que é função do síndico efetuar a cobrança, mas antes de tomar alguma medida, é preciso uma verificação minuciosa para ter certeza da dívida, pois uma cobrança ilegal ou a exposição do morador devedor aos demais residentes poderá resultar em processo judicial para o condomínio.
Antes de qualquer atitude, vale uma conversa franca a fim de entender a situação de não pagamento, e procurar mostrar o quanto o caso é prejudicial para os condôminos e para o condomínio, mas não deixando de cobrar as taxas condominiais previstas, com juros e multas, através dos boletos de pagamento e avisos individualizados para a pessoa em questão.
Ainda assim, caso o problema persista e o descumprimento dos pagamentos passarem dos três meses, o síndico terá o direito de acionar na justiça o morador com pendência de débitos, podendo, em alguns casos, levar o devedor à perda do seu imóvel para a quitação das dívidas.
Desde 2016, o novo Código de Processo Civil prevê um trâmite mais ágil e rigoroso, colocando como prazo máximo de 3 dias para a quitação dos débitos, sob o risco de ter o bloqueio de contas e a negativação do nome em caso de não pagamento.
Além disso, a lei possibilitou a rapidez de execução do processo, pois não existe mais audiência na justiça entre as partes envolvidas.
Para o ingresso judicial é preciso que o condomínio comprove a situação de não pagamento da pessoa envolvida, e toda documentação, tais como a ata da Assembleia Geral que aprovou os débitos e valores corrigidos do período e a certidão de registro do imóvel.
Apesar das dívidas existentes e do processo em andamento, o síndico não pode proibir a utilização de água, luz, gás e demais áreas e serviços ofertados pelo prédio ao condômino.
É importante ressaltar que o síndico não pode perdoar qualquer dívida, mas tem sempre que mostrar-se aberto a negociações no sentido de facilitar o pagamento, através do parcelamento, por exemplo.
Administrar com paciência e atenção nas necessidades financeiras, agir com parcimônia, e ficar atentos a novos modelos e práticas, como o oferecimento de descontos para pagamentos antecipados, são boas medidas que irão colaborar para a redução gradual da inadimplência.
*José Roberto Iampolsky é CEO da Paris Condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e aluguéis.
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